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Sie haben sich entschlossen Ihre Immobilie zu verkaufen. Jetzt erfahren Sie, was Sie alles beachten sollten, damit der Verkauf gut funktioniert.
1. Spekulationssteuer
Oftmals bestimmen persönliche oder berufliche Gründe den Zeitpunkt des Verkaufes. Vergessen Sie dabei nicht eine eventuell anfallende Spekulationssteuer.
Bei Immobilien, die Sie oder Ihre Kinder – sofern Sie für diese noch Kindergeld beziehen – zu eigenen Wohnzwecken nutzen, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Wenn Sie Ihren Besitz also erst danach verkaufen, zahlen Sie auch keine Spekulationssteuer. In beiden Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie erworben haben, als Fristbeginn.
2. Ist die Immobilie leerstehend oder vermietet?
Leerstehende oder kurzfristig leer werdende Immobilien lassen sich natürlich immer etwas einfacher verkaufen und sind im Verkaufspreis i.d.R. auch etwas teurer als eine vergleichbare vermietete Wohnung.
3. Immobilienverkauf im Rahmen einer Scheidung
Grundsätzlich müssen beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen. Stimmt ein Ehepartner nicht zu, darf die Wohnung nicht verkauft werden.
4. Verkauf einer geerbten Immobilie
Hier müssen Sie die Erbschaftssteuer beachten, die auf den Verkaufserlös gezahlt werden muss. Ob und wieviel entrichtet werden muss, hängt von diversen Faktoren ab. Hier hilft der Steuerberater.
5. Es ist noch ein laufender Kredit auf der Immobilie – Kann ich da überhaupt verkaufen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine finanzierte Immobilie vor Ablauf des Kredites zu verkaufen, allerdings ist der Verkauf an bestimmte Bedingungen geknüpft. Zum einen wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zins und dem Restdarlehen abhängig ist. Die voraussichtliche Höhe kann bei der Bank im Vorfeld erfragt werden. Desweiteren muß für die Bank sichergestellt werden, daß der Kredit zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung direkt vom Käufer an die Bank überwiesen wird. Ein Schuldnerwechsel, in dem der Käufer in den Darlehensvertrag des Verkäufers eintritt, wird eher selten gemacht, weil die Banken das häufig ablehnen und wenn sie dem zustimmen, müssen viele Faktoren zusammenkommen, damit es dann letztendlich gemacht wird.
6. Was ist meine Immobilie wert?
Der mögliche erzielbare Verkaufspreis ist natürlich von großem Interesse. Dieser ist nicht leicht zu bestimmen und hängt von vielen Faktoren ab. Häufig schätzen Eigentümer den Wert ihrer Immobilie falsch ein. Dies kommt durch den emotionalen Faktor, den der Eigentümer i.d.R. unbewußt einfließen läßt. Eine solche Fehlkalkulation hat Folgen. Mögliche Interessenten schreckt der Preis ab und die Immobilie bleibt länger auf dem Markt. Wird der Preis später gesenkt, dann macht es die Interessenten misstrauisch.
Es ist statistisch erwiesen, daß bei einer Fehlkalkulation der letztendlich erzielte Kaufpreis sehr oft deutlich unter dem realistischen Marktwert landet.
Um Fehler wegen mangelnder Erfahrung und mangelnden Fachwissens zu vermeiden, ist eine professionelle Immobilienbewertung durch Experten zu empfehlen.
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7. Welche Unterlagen benötige ich?
- Qualitativ hochwertige Fotos
- Grundrisse
- Energieausweis
- Ausdrucksstarkes Exposé
- Teilungserklärung
- Grundbuchauszug
- Police der Gebäudeversicherung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftsplan
- Baubeschreibung
8. Sind Sie sicher?
Bevor Sie sich in das Abenteuer stürzen, sollten Sie sich folgende Frage stellen:
„Bin ich der Herausforderung, meine Immobilie, selbst zu verkaufen, gewachsen?“
1. Zeit….viel Zeit
• Braucht es für die Zusammenstellung der Informationen
• Ein wirkungsvolles Exposé zu erstellen
• Die Kaufinteressenten zu betreuen
• Die Besichtigungen zu organisieren und durchzuführen
• Die Nachbearbeitung zu machen
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2. Präsentation
Keine Immobilie verkauft sich von selbst. Jede Immobilie muss ansprechend angeboten werden, damit Interessenten auf sie aufmerksam werden und das Angebot seriös wirkt.
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3. Verhandlungen
Man darf eins nicht unterschätzen, wenn eine Immobilie von Privat verkauft wird, dann wird der Preis i.d.R. von den Kaufinteressenten als Verhandlungspreis angesehen. Ein nervenaufreibendes Thema, das sehr frustrierend sein kann.
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4. Bonitätsprüfung des Käufers
Aus falscher Rücksichtsnahme und der Hoffnung, daß schon alles gut gehen wird, kann dieses Versäumnis ein sehr teurer Spaß werden.
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5. Der Kaufvertrag
Was muß in den Kaufvertrag rein? Der Notar war nicht bei den Verhandlungen dabei.
Er kann nicht wissen, welche Punkte berücksichtigt werden sollen.
Natürlich ist es prinzipiell möglich, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Sie sollten sich nur darüber bewußt sein, wie viel Aufwand hinter einem eigenständigen Verkauf steckt.